不動産創造士ニュースレター

vol.1 起業への想い

起業への想い

私は20年間、不動産業界に携わり、不動産の相続・管理・活用に関する様々なご相談を受け、問題解決に向けた取り組みをしてきました。
 
本来、不動産の相続・管理・活用をご提案する場合、不動産に係わる「税金・法律」への理解が欠かせず、専門家と個別相談できる体制が必要となりますが、そのようなコンサルティングサービスを提供できる組織が限られています。
 
そこで、『税理士・司法書士・土地家屋調査士・弁護士などの専門家と連携し、不動産コンサルティングサービスを提供する組織を創る』それを社会的な要請と捉え「合同会社TSC」を設立いたしました。

企業理念

『人に関わる仕事を通じて、お客さまの豊かな暮らしを実現する。その結果、お客さまの仕事に関わる人が、豊かな暮らしを送る。』
 
自分以外の誰かを豊かにするためには、その人自身が豊かな気持ちでいる必要がある。豊かな気持ちで仕事を行い、お客さまの豊かな暮らしの実現を目指す人を増やしていく。
 
豊かな社会を創る一助になるべく、事業を展開してまいります。

vol.2 ニュースレター発行のきっかけ

お客さまからのご質問

きっかけは、税理士先生にご紹介された方から、「判断基準」に関するご質問を受けたこと。
質問の理由を尋ねると「情報過多の世の中で、何が正しい情報が分からず、物事の判断ができないことがある」とのことでした。
 
業務における私自身の判断基準は、経験則に囚われることなく、お客さまの意向を叶える選択肢を考える。
 
可能な限り1次情報を基にした見解を述べ「お客さま自身に、選択肢を決定頂く」ことですが、ご質問頂いたお客さまのように、何が確かな情報か分からないという、同様の悩みを持つ方がいるのではないかと考えました。

判断基準に役立つ情報提供

そこで、当社とご縁を頂いた方に対し、判断基準に役立つ「不動産情報」「判断基準を創るためにしていること」「不動産コンサルティング現場で起こった出来事」などを、ご案内することが役立つのではないかと考え、『不動産創造士ニュースレター』を発行するに至りました。
 
まずは、当社がどのような業務を行っているかをご紹介し、現場で知り得た情報も交えてご案内したく存じます。
当社からの情報が、皆さまのお役に立てば幸いです。

vol.3 取り扱わない業務

取り扱わない業務

アパートやマンションなどの「建物の賃貸管理業務」は行いません。
 
当社の特徴である『税金・法律を踏まえた、不動産コンサルティングサービス』を提供し続ける上で、やらない事を決めることが大切であると考えました。
 
お客さまが、当社のサービスを必要とする時は、相続がきっかけとなることが多く、コントロールできない、突発的な対応を要する業務は抱えない方が良い。
 
入居者同士のトラブル、自然災害などの対応を要する「建物の賃貸管理業務」は、行わないこととしました。

建物の賃貸管理について

お客さまから、建物の賃貸管理依頼のご相談をお受けした時は、提携する管理会社をご紹介しております。
 
建物の賃貸管理会社ごとに得意分野があるため、お客さまの意向をお聞きし、適した管理会社を数社ご紹介。
お客さまに自身に、管理会社を選定頂きます。
 
ご紹介した管理会社の対応に満足されているかは、適宜確認するようにしております。

vol.4 底地・貸宅地の管理

底地・貸宅地の管理

底地・貸宅地の管理業務は、地代の集金管理以外の業務を担える不動産業者が不足しています。
 
相続手続きの相談を受けた際、『収益性が低い』『借地権者とのやり取りが大変』『先代の管理状況が分からない』などの理由から、底地・貸宅地の承継者が決まるまでに、時間を要したこともありました。
 
土地賃貸借契約は、借地借家法が施行された、1992(平成4)年8月1日より前に成立した、旧借地法に基づく契約が多い。契約期間も20年以上と長く、契約更新手続きを行う際に、借地権者に相続が起こっていることもあります。

借地権者の相続手続き

登記されていることが、稀な借地権。
 
建物のみ相続手続きを行っていたため、契約更新手続きを行う際、借地権に関して「遺産分割協議」を要することもあります。
 
地代の集金管理、借地権者への相続手続きのご案内など、適切に底地・貸宅地の管理を行う。
次世代への承継に備えていくことは、土地所有者だけでなく、借地権者のためにも役に立つ事業であると考えています。

vol.5 不動産活用コンサルティング

適した活用方法の選定

アパート・マンション、戸建て賃貸、コインパーキング、店舗、ビル、トランクルーム、コインランドリー・・・

約20種類ある不動産の活用方法。立地・財産構成を考慮し、適した活用方法は何か、共に検討していくサービスを展開しています。

人口減少が進む状況化において、安定した活用を行い、資産を増やし「人生100年時代」を豊かに送る。

20種類の不動産活用方法の中から、どの活用を行うことが望ましいかを、先に検討します。

コンペ形式での選定

アパート活用を例とすると、建築・管理会社の選定を行うことになります。
 
ハウスメーカー・アパートメーカーなど、建築・管理会社を同一の会社とする。建築・管理会社は、分離発注するかの検討が必要です。全ての選定は、コンペ形式にて実施しております。
 
当社が重視しているのは、管理会社の選定。
費用をかける建築会社の選定も大切ですが、それ以上に、管理会社の選定が重要です。
適切な管理体制なしに、安定した不動産活用は行えません。

vol.6 不動産の購入サポート

共に購入物件の選定を進める

「仕事・家庭の事で忙しく、時間が取れない」
「どの不動産を選べば良いか分からない」
「融資の事を相談しながら進めたい」 など

自宅・収益物件の購入を、自分だけでは決められない事情がある方向けのサービスを展開しております。

正直、物件情報の数では、未公開情報を多く抱える大手仲介業者には太刀打ちができません。

物件情報のみ得ることをご希望の方へは、大手仲介業者をご紹介しております。

『つきっきり』で購入をサポートをして欲しい。
購入できるまで『あきらめず』対応して欲しい方のサポートをしております。

税金面でのご相談

自宅・収益物件の購入にあたっては、税金面の確認が必要となります。
 
住み替えにあたり
「不動産の売却益が出るため、譲渡所得税を支払うか、住宅ローン控除を利用することのどちらが良いか」
「収益物件購入後の確定申告をどうするか」 など
 
当社は多くの税理士事務所と提携しているため、全ての案件について、税理士への個別相談をご案内しております。

vol.7 不動産の売却サポート

非公開売却の専門

「事情があり、他人に知られずに売却したい」
「急いでないので、いくらで売却して欲しい」
「いつまでに、売却して欲しい」 など

情報公開をせずに、売却を進めたい方向けのサービスを展開しております。

不動産業者への買取を進める場合は、入札形式にて、より良い条件での売却を目指します。

エンドユーザーへの売却を進める場合は、非公開物件の購入を望む方へ、個別に物件情報を提供し、希望額での売却を目指します。

税金・相続のご相談

売却に係る譲渡所得税等の税金、売却するまでに相続登記が必要となるなど、税理士・司法書士への確認を要する場合があります。
 
当社は多くの税理士・司法書士事務所と提携しているため、全ての案件について、税理士・司法書士への個別相談を行うことが可能です。
 
また、底地・貸宅地の管理業務をしているため、全て個別対応が必要となる底地・借地権の売買についても、適切なサポートを進めております。

vol.8 不動産価格指数

不動産価格指数とは

国土交通省が公表している数値。
年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を、毎月指数化して公表。

2010年との対比で、不動産の価格がどれほど変動しているかを把握することができます。

東京都を例とすると、2010年との対比では、住宅地:118.0%上昇、戸建住宅:116.8%上昇、区分所有マンション:170.5%上昇。

マンション高騰が、数字上でも読み取れます。

価格が上昇している理由

単純に言ってしまうと『高くても売れるため』。
 
「売る時は高く、買う時は安く」は商品全般に通じます。
 
共働き世帯が増え、収入合算による住宅ローン限度額が上昇し、テレワークによる住居移転希望者も増加。
株高による恩恵を受けた層が、住宅への投資を進めていることなどが、価格上昇の要因となっています。
 
※日経平均株価16,552円(2020年3月19日)→26,827円(2022年3月18日→162%上昇)

vol.9 相続登記の義務化

相続登記の義務化の背景

現時点において、相続登記の申請は義務ではありません。

地方を中心に、土地の所有意識が希薄化。
遺産分割をしないまま相続が繰り返された結果、「所有者不明土地(不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地。所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地)」が増加しています。

所有者不明土地は、管理がなされていないことが多い。相続登記を義務化させることで、所有者不明土地の発生を予防し、土地の利活用を進めることを目的として法整備が進んでいます。

今後の予定

(改正不動産登記法第76条の2)
不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に、相続登記の申請を義務付ける。

(改正不動産登記法第164条第1項)
正当な理由なく、その申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処することができる。

【施行予定】
2024(令和6)年4月1日の予定です。
※施行:公布された法令の効力を現実に発生させること。

vol.10 任意後見契約

任意後見契約とは

任意後見契約とは、委任契約の一種。
 
本人(委任者)が、信頼のおける人(受任者)に対し、将来認知症などで自分の判断能力が低下した場合に、自分の後見人になってもらうための委任契約です。
 
任意後見契約を締結しておくことで、認知症などで自分の判断能力が低下した場合においても、受任者(任意後見人)が委任者に代わり、財産管理や必要な契約締結等をすることができるようになります。
 
裁判所に成年後見を選任(法定後見制度)してもらう場合は、司法書士などの第3者が成年後見人になることがあります。

法定後見にかかる費用

第3者が成年後見人となった場合は、成年後見人や成年後見人を監督する成年後見監督人に対し、後見事務報酬を支払うことになります。

また、成年後見人の役割は、本人の財産を適正に管理することとなり、老人ホームに入所するため、自宅を売却するなどの処分行為を行う際は、家庭裁判所の許可が必要となります。

なお、任意後見契約は「公正証書」で締結する必要があります。

vol.11 信託契約について 

信託契約とは

「委託者」が所有する財産を「受託者」に移転し、信託目的に従って受託者にその財産の管理または処分をさせる契約。

委託者:不動産の所有者(本人)受託者:本人、本人が依頼する信頼のおける人受益者:利益を受け取る人信託契約を作成し、登記などの手続きを完了させることで、受託者がが委託者の不動産を管理・活用・売却できるようになります。

売却(処分)権限を、生きている内に与えることができる制度です。

信託契約の普及

制度を理解する人は増えているが、普及しているとは言えません。信託に費用がかかるということもありますが、

「本人が望んでも、子が受託者とならない」
「子が親に、認知症の想定を話しずらい」
「不動産の名義変更(本人→受託者)をすると、なんとなく不安」

信託契約の組成を相談できる、不動産会社が不足していることも一因と感じております。

vol.12 任意後見契約と信託契約の相違点

身上監護について

「任意後見契約と信託契約の違い」について、ご質問を受ける機会があります。
 
信託は、財産にかかる制度のため、身上監護(生活・介護等に関する法律行為)を行うことはできません。
 
家族でなければ、身上監護を行うことはできず、入院・介護施設への入所手続きを、受託者が行うことはできません。
 
信託を検討する方が、家族以外に身上監護を依頼する場合は、任意後見契約と合わせた検討が必要です。

不動産活用について

任意後見人は『財産の維持管理』が目的となり、売却等の資産活用を、積極的に行うことはできません。
 
不動産の所有者が、任意後見契約や信託契約を検討する場合は、資産活用について、ご意向を把握することが必要です。
 
任意後見や信託などの制度を利用するには、費用もかかります。
 
制度を利用することありきで、検討を進めないことが大切です。

vol.13 コンペ形式にする理由

より良い条件をご提案する

不動産活用コンサルティングを進める際は、お客さまに比較検討頂き、より良い条件を提供するため、コンペ形式にて選定。

アパート・マンション建築、建物の管理会社やコインパーキング運営会社の選定など、特定の会社をご紹介することはありません。

立地、予算、建築物の構造(木造or 鉄骨造)、管理・運営会社に対する要望を把握し、毎回、コンペに参加頂く会社を選定します。

特定の会社をご紹介したほうが、「ラク」ではありますが、お客様のためにはならないと考えております。

関係各社の情報を把握しておく

コンペに参加頂く会社に、良い条件を提示頂くためには、その会社の状況を把握することは勿論、担当者と良好な関係を築く必要があります。

『自社にできないことを依頼する』という意識を常に持ち、担当者とやり取りすることを心掛けております。

時には、担当者の方から、自身で進めている業務の相談を受けることもあります。

当社の経験でをお伝えすることで、担当者の方が仕事を進めることができるのであれば、惜しみなく情報提供しております。

vol.14 特別代理人について

特別代理人とは

相続手続きの場面において、親権者(父母)が、子どもとの間で、互いに利益が相反する行為(利益相反行為)を行うため、家庭裁判所により選任された代理人を、特別代理人と言います。

<利益相反行為の例(裁判所HPより抜粋)>
・夫が死亡、妻と未成年者が行う遺産分割協議
・複数の未成年者の法定代理人として、遺産分割協議をする行為
・親権者の債務の担保のため未成年者の所有する不動産に抵当権を設定する行為
・相続人である母(又は父)が未成年者についてのみ相続放棄の申述をする行為
・同一の親権に服する未成年者の一部の者だけ相続放棄の申述をする行為

特別代理人になれる者

特別代理人は、特段の資格は必要なく、未成年者の利益を保護するための職務を適切に行えると判断される者が、家庭裁判所に選任されます。

特別代理人は、遺産分割協議における手続きを行うため、親族の中から選ばれること多い。
申立人が、特別代理人候補者とした、弁護士や司法書士が選任されることもあります。

特別代理人の選任まで、3ヶ月ほど要することがあります。
相続税申告など、申請を要する場合は、早々に手続きを進めることが大切です。

vol.15 不在者財産管理人について

不在者財産管理人とは

家庭裁判所への申立てにより選任された、不在者(行方不明者)の財産を管理する人を、不在者財産管理人と言います。

不在者財産管理人は、不在者自身や、不在者の財産に利害関係を有する者の財産を保護するために選任されます。

不在者財産管理人は、財産を管理するほか、家庭裁判所の許可を得た上で、遺産分割、不動産の売却等を行うことができます。

不在者財産管理人は、特段の資格は必要なく、利害関係がなく、職務を適切に行えると判断される者が、家庭裁判所に選任されます。弁護士や司法書士が選任されることもあります。

不在者財産管理人の職務

不在者財産管理人の主な職務は、不在者のために財産を管理し、財産目録を作り、家庭裁判所に報告すること。

家庭裁判所の判断により、不在者財産管理人に報酬が支払われることがあります。不在者財産管理人の職務は、不在者が現れたり、死亡(失踪宣告)したことが確認されるまで続きます。

申立てのきっかけとなった、遺産分割協議が終了するまでではありません。

vol.16 相続財産管理人について

相続財産管理人とは

相続人が存在しているか明らかでない、相続人全員が相続放棄をした場合など、利害関係者からの申立てにより、家庭裁判所に選任された者を相続財産管理人と言います。

相続財産管理人は、亡くなった方の債務の清算などを行い、残った財産を国庫に帰属させることになります。

相続財産管理人は、特段の資格は必要なく、利害関係がなく、職務を適切に行えると判断される者が、家庭裁判所に選任されます。弁護士や司法書士が選任されることもあります。

国庫に帰属されるまで

相続財産の中から、相続財産管理人への報酬は支払れます。相続財産によっては、申立人が報酬相当額を家庭裁判所に収めることもあります。

申立てから国庫に帰属されるまでの期間は、財産によっても異なります。不動産の売却を行うため、確定測量を要する場合は、想定よりも長くかかる事もあります。

利害関係者が申立てを検討する場合は、財産構成から想定される時間を考慮した上で、手続きを進めることが大切です。

vol.17 現況測量と確定測量

現況測量・確定測量とは

【現況測量/費用:約10~30万円】
現地に存在する境界標やブロック塀等の工作物に基づき、土地の面積や土地と接する道路の幅員を求積する測量方法。

【確定測量/費用:個別見積り】
土地と接する、隣接地・道路所有者等と立会い、土地の境界全てを確定させるための測量方法。

公道など、官公庁との立会いを要する場合は、官公庁に保管されている書類確認に、相当の時間を要することがあります。

費用は、立会いを行う人数や『公共座標値に基づく、境界標が埋設されているか』により異なります。

不動産コンサルティングの現場から

土地(戸建て住宅)の売却を相談された際に、過去の測量状況の確認は必須。

実施した測量は、現況測量なのか確定測量なのか。測量図に記載されている境界標が、埋設されているかなどを確認。
売却に要する、測量方法を検討します。

生前対策を進める際、所有者の費用で測量を実施しておくことで、相続税の対策も兼ねた対応を進めることができます。

現況測量と確定測量のどちらが必要かを検証し、土地の高低差まで測量すべきかどうか、個別に検討した上で、測量を実施することが大切です。

vol.18 読書について

読書を始めたきっかけ

親・教師・会社の上司から、事あるごとに進められてきた読書。

本格的に読書を始めたのは「不動産コンサルタント」になると決めた30歳。商品を販売するのではなく、文章・話す言葉で、お客さまに理解して頂く必要に迫られてから。

仕事を共に進める、税理士・司法書士などのコンサルティング業の方の、見よう見まねで読書を始めると、『言葉を知らずに、人の考えは理解できず、人から理解は得られない』と感じていくようになりました。

今となっては人生の一部

『読書』を行う意味合いは、人それぞれあると思います。私にとって読書は『人生を豊かにしていくもの』。

「知識を得て、理解を深めることができる」
「多くの視点を、知ることができる」
「満足してしまいそうな時の、戒めとなる」
「人として、正しい考え方が身につく」

当社の理念である『お客さまの豊かな暮らしを実現する』ためには「読書」を継続し、判断基準を、磨き続ける必要があると思っています。

vol.19 コインパーキング活用コンペ

コインパーキング活用を考える方

「土地活用について、費用をかけたくない」
「将来売却する可能性がある土地」
「月極駐車場の空きスペースの活用」など

契約期間は、2~3年間。入庫状況に関わらず、毎月同額の契約賃料が振り込まれます。
借地権は設定されず、契約期間満了後に、精算機や車止めなどが撤去。当初契約期間満了後は、2~3ヶ月前に解約を通知することで、違約金無しに、更地で返還されます。

コインパーキングは、公租公課を賄えれば良いと土地で行う『消極的な土地活用』。運営会社の選定に、労力をかけない方もいますが、会社により運営条件が相当異なります。

不動産コンサルティングの現場から

当初契約期間満了時に『コインパーキング運営業者の選定コンペ』を行い、契約賃料が1.4倍になった経験もあります。

運営業者の事情により、契約期間中でも賃料の減額を要請されるだけでなく、解約される可能性もあります。

他社の動向を把握し、相場感覚を得るためにも、コインパーキング運営業者の選定時も、コンペ形式にすることをお勧めしています。

vol.20 賃料・地代相場について

相場が形成されているのか

賃貸アパート・マンションの賃料は、成約事例やインターネットに公開されている競合物件の賃料など、参考にできる指標はありますが、借地権者から受領する地代は、参考にできる指標はさほどありません。
 
地代については、土地の固定資産税・都市計画税の何倍、坪単価いくらなど、土地所有者がそれまで受領している地代を、基準に設定していることが多い。
 
所得税や相続税を加味すると、地代は、土地所有者にとっては、割に合わない金額になっているというのが実態です。

不動産コンサルティングの現場から

土地賃貸借契約更新手続きの際など、借地権者に地代の見直し(増額)をご案内すると「相場と比較すると安いんですか?」と聞かれることがあります。

その際は『 相場と呼べるものは無い 』 ことを正直に伝え、地代の見直し(増額)をすることにした経緯を、丁寧に説明するようにしています。

固定資産税・都市計画税(所得税・相続税)、土地所有者に課せられる税負担の理解につとめ、業務を進めております。

底地・貸宅地の管理について、お気軽にお問合せ・ご相談ください

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電話受付
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定 休 日
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新着情報・お知らせ

2022/3/22
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不動産創造士®ニュースレターを公開しました。

合同会社TSC

住所

〒104-0054
東京都中央区勝どき2-9-16
勝どきハイデンス412号室

アクセス

都営大江戸線「勝どき」駅徒歩1分
※近隣にコインパーキングあり

電話受付

9:30~17:30

定休日

土曜・日曜・祝日