東京の底地・貸宅地管理110番
合同会社TSC

東京で底地・貸宅地の管理、資産の組み換え、
土地活用までを徹底サポート。

初回相談から3ヶ月間 底地・貸宅地の管理は無料
『底地・貸宅地の買取・売却はせず、資産を守る』
底地・貸宅地を買取・売却する前に、お問合せ下さい。

選ばれるつの理由


底地・貸宅地
管理専門

アパート・マンションの管理は行わず、提携先の管理業者をご紹介。底地・貸宅地の管理のみ行うことで、専門性を高めています。

管理物件の底地権の買取は行いません。
借地権者の方にも、安心して利用いただくことが、お客様の利益に叶うと思っています。

全ての窓口を
代表が対応

ご依頼者・借地権者の窓口の全てを、20年間不動産・建築業界に携わる代表が務めます。

300件超の底地・貸宅地の管理経験を還元。
底地・貸宅地の管理について、法律・税務面まで踏まえた、トータルサポートを行います。

借地権者側の
相続手続きもサポート

地代入金、契約更新、建替え・借地権譲渡承諾など、底地・貸宅地の管理全てに対応。

借地権者の相続手続きについても、提携先の司法書士と共に取り組みます。

主なサービスのご紹介

底地・貸宅地管理110番

底地・貸宅地の管理業務として、地代入金管理、土地賃貸借契約更新手続きを行っています。
土地の賃貸借契約は一過性のものでなく、代々にわたり継承されています。底地・貸宅地の管理開始前の状況を踏まえた対応を心がけております。

不動産の資産組み換え、土地活用

収益性の改善、相続税納付のため、底地・貸宅地の買取・売却を検討する方へは、不動産の資産組み換えをご提案しております。
 
底地・貸宅地を買取・売却せず、財産を保全する方法を検討しております。

事例紹介

底地・貸宅地管理110番

・地代を受け取る手間を解消
・地代の受領状況の確認
・地代の滞納者への対応
・借地権者の相続手続き
・法定更新の土地賃貸借契約更新
・更新料の減額申入れへの対応

不動産の資産組み換え、土地活用

・建替えを見据えた借地権の購入
借地区画の変更
相続税評価額の減額と賃料収入
・相続税納付と収益性の向上
賃貸マンションの大規模修繕
老朽貸家の活用

底地・貸宅地の管理について、お気軽にご相談ください

お電話でのお問合せ・ご相談はこちら
03-4500-2490
電話受付
9:30~17:30
定 休 日
土曜・日曜・祝日

底地・貸宅地管理110番

どんな物件の賃貸管理をしているんですか?

底地・貸宅地の管理です。
初回相談から3ヶ月間は、管理は無料で対応します。

アパート・マンションの賃貸管理はしておりません。ご要望をいただいた際は、提携している不動産賃貸管理業者をご紹介しております。

底地・貸宅地の管理は、何をしてくれるんですか?

地代の集金管理、土地賃貸借契約の更新手続き、建替え・借地権譲渡承諾への対応を行います。

底地・貸宅地は、ご自宅の周辺にあることが多く、地代を滞納した借地権者に、地代を請求しずらいとお聞きします。
土地賃貸借契約書で定められた通りに地代が入金されているか、お客さまの地代の管理口座を確認し、管理を行います。
定期的に管理物件を確認し、無断で増改築や大規模修繕が行われていないか確認します。

また、土地賃貸借契約の更新手続きの際の、更新料の請求。建替えや借地権の譲渡承諾への対応や、承諾料の請求対応など、土地賃貸借契約に係る管理に全て対応することができます。

地代の相場はありますか?

目安はありますが、相場が形成されているとは言えません。

アパート・マンションなどの場合は、インターネットで検索しても、募集されている賃料を確認することができます。
底地・貸宅地の場合は、募集賃料を把握する術はありません。

不動産鑑定士と税理士の資格保有者から構成されている団体(日税不動産鑑定士会)が、3年に1度の固定資産税評価替え毎に、公租公課(固定資産税・都市計画税)との比較で、どれだけの地代を収受しているかを調査・公表している数値はありますが、相場と言い切れるものではありません。

土地賃貸借契約の更新手続きは、何をしてくれるんですか?

更新料の請求代行、借地権者側の相続手続きのサポートが主な業務です。

建物の相続手続きはしたが、遺産分割協議書に借地権の相続人が記載されておらず、借地権者が特定されていないケースもあります。

借地契約名義人が亡くなっている場合は、契約締結しようとしている方が、借地権者で間違いがないかを、遺産分割協議書にて確認し、土地賃貸借契約の更新手続きを進めています。

更新料の相場はありますか?

目安はありますが、相場が形成されているとは言えません。

アパート・マンションなどの場合は、賃料1ヶ月分の更新料を請求されていることが多いですが、旧法の土地賃貸借契約の場合は、請求額が土地所有者ごとに異なります。

底地・貸宅地を相続した方へは、過去の請求額を確認し、前例の通り請求するかを確認しながら進めています。

土地賃貸借契約の更新期限が過ぎていた場合は、どうなるのでしょうか?

従前の契約と同一の条件にて、更新(法定更新)されたことになります。

親から相続した底地・貸宅地の土地賃貸借契約書を確認したら、契約更新手続きがされていないと相談を受ける機会があります。

法定更新となると、旧法の土地賃貸借契約では、非堅固建物では20年間、堅固建物では30年間の契約がなされたことになります。

借地権者は、20年ないし30年の契約期間があることは理解していても、期限がいつまでかは認識していないことがよくあります。

借地権者から更新料は、支払いたくないと言われました。

まず、土地賃貸借契約書面を確認してください。

借地権者から、更新料は法的根拠がないから支払わなくていいんだよね?と聞かれる機会が増えています。

弁護士に確認したところでは、土地賃貸借契約書面に、更新料を支払うことが定められていなければ、請求根拠すらないというのが、法律上の見解。

更新料は多額となり、借地権者から支払いたいと聞いたことはありません。まずは、話し合いを継続していくほかありません。

借地権を売却したいと言われましたが、何をすれば良いでしょうか?

借地権の売却を認めるかどうか、まずは検討してください。

土地賃貸借契約書面が作成されていない場合でも、民法第612条により、賃貸人(土地所有者)の承諾なく、借地権を売却することは、土地賃貸借契約の解除要件となります。

借地している土地に、新たな借地権者を迎えるかを検討。借地権を、購入することも選択肢となり得ます。

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
第612条
1. 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2. 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

借地権の譲渡(売却)承諾料の目安を教えてください。

借地権を購入した後の利用方法も、加味する必要があります。

土地賃貸借契約において、借地権者から借地権の譲渡(売却)を求められた際に、その承諾料を請求することと存じます。

請求額について、土地賃貸借契約当事者(土地所有者と借地権者)との間で協議が成立しない場合の「借地非訟」手続きにおいては、借地権価格の10%とされることが多くなっています。

必ずしも10%の請求としなければならない訳ではなく、建替えをすることが想定される、不動産業者が購入者となり建売住宅として販売するなど、その後の利用方法も想定した請求をされる方もいます。

借地上の建物の建替えや増改築について、土地賃貸借契約書に、事前に承諾を得る必要がある(増改築禁止特約)ことが請求根拠となりますので、土地賃貸借契約の確認が必要となります。

<借地非訟手続きでの事例(承諾料)>
・借地権の売却:借地権価格×10%
・建替え:更地価格×3%(増改築の場合は、床面積比率に応じて減額された事例有り)
・非堅固建物から堅固建物への変更:更地価格×10%

※借地非訟とは
土地賃貸借契約当事者(土地所有者と借地権者)との間で協議が成立しない場合の、裁判所で行う手続き。
借地権者が申立てを行い、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可がなされる手続き。

裁判所HP
https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minji-section22/minji-section22-mokuji-1/index.html

初回相談について

相談に費用はかかりますか?

いえ、相談には、費用はかかりません。

初回のご相談を大切にしております。相続や購入などの不動産を所有した経緯、ご家族構成、ご意向など、不動産に1つとして同じものが無いように、ご相談内容にも同一のものはありません。まずは、お話をお聞きし、お客さまと共に解決策を検討していきます。

ご相談の過程において、不動産の調査費用をご請求することもございますが、お客さまの同意無しに進めることはありません。

初回相談は誰が対応してくれるんですか?

代表がすべてのご相談をお受けしております。

不動産のコンサルティング業務は、一朝一夕にできるものではありません。不動産・建築業界経験20年の代表が、必ず初回相談に応じます。

業務の依頼後、追加の費用がかかることはありますか?

業務委託契約書などの、報酬規定に記載していない費用をご請求することはありません。

当初の契約内容から追加のご要望があれば、見積りを提示し、業務終了後にご請求しております。

底地・貸宅地、不動産のお悩みを解決します

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東京23区東部、底地・貸宅地の管理、土地活用など、不動産コンサルティング業務を行っております。

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2022/3/22
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