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親から相続した底地や貸宅地の管理業務を軽減したい
子ども達に管理業務を引き継がせたいが難色を示している
底地や貸宅地を売却したい
【子どもたちが難色を示す、複数の底地の相続対策】
自宅・アパートの他に3軒の底地を所有する70歳のAさんは、底地の管理を子ども達に任せたいと考えている。しかし子ども達は借地権者との面識もなく、管理方法も分からないため難色を示している。
Aさんが確定申告を依頼している税理士から弊社に依頼があり、弊社は税理士とともにAさん宅を訪問しお話を伺いました。Aさんの負担軽減と、先の相続を考え、土地の管理を請け負うことになりました。その後の進捗が以下になります。
【土地の管理を委託】
煩わしい土地の管理は弊社が請け負うことになりました。（地代の入金、3年以内に迎える土地賃貸借契約の更新対応等の管理業務を担う）
【物件調査】
物件調査を行い、建物謄本を確認。Aさんの先代が締結した土地は、賃貸借契約書に記載された賃借人がすでに２名他界されていることが判明、更新手続きを円滑に進めるため現況の地積測量図を作成。
【文筆登記】
利用区画ごとの分筆登記 〜 更新手続き
今後の管理のしやすさを考え、境界確定測量・利用区画ごとの分筆登記を進めながら、土地賃貸借契約書の更新手続きを進めます。なお、分筆登記をする際は、借地権者に（借地）境界を確認いただきました。
最終的に、更新契約時に子ども達にも同席いただき、借地権者とも面識を得たことで、底地の相続に難色を示していた子どもたちも、管理について前向きになれた様子でした。
【5区画の底地を含めた土地の有効活用】
75歳のZさんは、「自宅」と地続きの「駐車場」、それに5区画（AーE区画）の底地があり、借地権者に土地を貸して活用している。今後の相続税の納税のことや、所有している土地の活用について相談したいとのこと。
《Zさんの希望》
Zさんと面談し、5区画のうち親戚が住むE区画以外の4区画の管理業務を弊社が受任。５年内に迎える更新手続きを進めながら、借地権者の意向を把握していくことになりました。
まず、Zさんの意向を伺い、以下の方針で土地活用を進めることにしました。
◯4区画を相続税の納付財源としたい
◯自宅と地続きの区画の収益性を高めたい
「このまま土地を利用させてもらいたいが、借地を維持するかはわかりません」というCさん。管理開始2年後、住んでいたCさんが亡くなり、Cさんの長男から連絡があり、借地権を売却したいとの連絡がありました。そこで、Cさんの借地権とZさんの底地権を一体で売却し、売却代金を両者で折半することを提案。Cさんの長男が窓口となり、借地権を換価分割することにして売却手続きを進めました。
D区画は夫に先立たれたDさんが一人で暮らしているため、いつまで借地を維持できるかわからないとのお返事でした。3年後に長女から母を自宅に引き取りたい、そして借地権を売却したいとの連絡が入りました。Zさんは新たな借地権者を迎えることを前向きになれないとの意向。そこで、弊社から「今までの底地売却資金を充てて、借地権を購入するのはいかがでしょうか？」と提案しました。
その後、庄一さんがDさんから借地権を購入。Dさんの暮らしていた建物をルームクリーニングやクロスの貼り替えをした後で、３年の定期借家期間を設定して賃貸募集を行いました。募集後すぐに借り手が見つかり、無事に手続きを進めることができました。
E区画に住む親戚のEさんから2世帯住宅に建て替えたいと打診があったとのこと。そこで追加でE区画も管理業務を受任することになりました。
Zさんは、E区画が自宅・駐車場の地続きの土地なので、Eさんの建て替えを認めることに難色。そこで、弊社から「EさんにはD区画に移ってもらってはどうでしょうか？」と提案をしました。D区画の3年契約の借家人が退去したタイミングでEさんに等価交換を持ちかけ、D区画へと移動してもらい、駐車場・Ｅさんからの返地部分を土地活用素地とする方針で進めることになりました。
【駐車場・Ｅ区画の土地の収益性を上げるご提案】
Zさんは駐車場・Ｅ区画の土地を活用することにより、将来の相続税納付資金を確保したい意向です。
最寄り駅から徒歩15分の住居地域という立地を考慮した上で土地活用プランを検証。多岐にわたる土地活用の中から、次の方法を提案しました。
「月極駐車場」
駐車場については、月極駐車場から、コインパーキングにすることで、管理負担はなくす方向に。
「建築する敷地」
提案の中から、初期段階では、収支計画（表面利回り）が良い、ワンルームタイプのアパートが良いのではないかと考えていましたが、周辺状況も加味し最終的には戸建て賃貸住宅を建築することになりました。
Zさんのその後の土地活用では、建築会社、建物管理会社の選定を進める際に、コンペ形式を採用しています。複数会社の建築プランや事業計画を比較することで、建築コスト、賃貸市場の動向、建物の管理体制、担当者との相性など、依頼者に納得のいく提案ができるためです。
紹介してきた底地・借地権に関する案件は、実際に不動産会社の方からも相談されることが多い業務です。
もし底地・貸宅地の管理でお困りでしたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
土地賃貸借契約書に記載された賃借人、建物の登記名義人、地代の支払い者を確認
必要に応じて、管理開始の際に「借地権と建物の相続手続き」をご案内
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不動産の相談を受けて実務を進めていく上では、個別に税理士・司法書士・土地家屋調査士・弁護士などの専門家と連携する必要があります。
こちらのページでは相続や不動産に関連する案件での士業の役割をご紹介します。
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